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企业住宿凭什么成为住房租赁最有潜力的细分赛道?|商业评论

2021-10-29 10:19:21来源:北国网

是一种“雪中送炭”的产品,市场非常庞大。

在白领市场几近饱和的情况下,越来越多的创业者和资本开始关注一个新的有着巨大需求的市场——基层劳动者,即蓝领人群。

根据国家统计局数据显示,在我国9亿劳动人口中,蓝领规模近4亿人,是城市系统中最大的打工人群体,人口规模是都市白领的2倍,占据城市就业的近半壁江山。实体经济高速发展和教育分流的背景下,技术性人才需求增大,且未来30%的高校毕业生将成为技术型人才。

从吃、住、行、娱乐到社交婚恋,无数创业者试图精准找到这个群体的需求并占据市场先机。在这其中,住房无疑是最刚性的需求。受户口、收入等问题的限制,租赁成为蓝领人群最主要的居住方式。

巨大的需求缺口和政策扶持下,面向基层劳动者的企业住宿迎来高光时刻,成为住房租赁市场中一个千亿级的重要分支。

从一张床到一个家

中国企业住宿8年蜕变

在企业住宿服务或蓝领公寓尚未出现之前,基层劳动者解决住宿问题通常依靠群租房、“老破小”,不仅安全、治安事故频发,还时常遭到周边居民的投诉;少数有实力的企业选择自建宿舍。但无论何种方式,都存在员工管理疏漏,住宿环境不佳,企业员工流失率高等问题。

面对这种窘境,单纯取缔群租房并不能根治问题,以疏代堵地发展正规合法的蓝领公寓方能实现多方共赢。

2013年,安歆集团前身“安心公寓”成立;

2016年,魔方生活集团旗下9号楼公寓发布;

2017年,中富旅居集团推出“乐璟生活社区”,并成为国内首个针对产业园蓝领的住宿服务运营商。

2018年,顺丰控股宣布跨界推出丰乐公寓;

2019年,碧桂园文商旅旗下碧咚公寓进场……

如果从安心公寓成立算起,品牌化的企业住宿服务已经走过8年发展之路,并承担起解决企业职住不平衡,弥平一张床的鸿沟的使命。

不同于白领公寓等住宿产品,企业公寓人员更密集,消防安全等监管更加严格。由于早期政策标准的缺失,普通住宅、群租房和蓝领公寓没有明确的界定。这使得蓝领公寓从诞生之初便游离在灰色地带,也成为住房租赁行业中最低调的存在。

随着产品、盈利模式的逐渐清晰和政策的落实,企业住宿经历了备受冷落到屡获关注的蜕变过程。

在行业人士看来,大城市中热门的“白领公寓”提供的是更个性化、环境更好的居住,是给年轻人租房“锦上添花”的产品。但对于基层劳动者等蓝领群体,“企业住宿”则是一种“雪中送炭”的产品,这个市场其实非常庞大。

“在国外,‘蓝领公寓’才是长租公寓中最为主要的领域。” 据中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林统计,欧美、新加坡和日本等国家的长租公寓中,约有2/3是制造业的员工宿舍和学生宿舍,只有1/3是青年宿舍。可见,我国蓝领公寓市场有很大的上升空间。

近年来,随着产业集群度和专业化生产力的提高,政府和企业端更加关注员工幸福感和职住平衡,产业园区配套住宿产品取代工棚,成为企业住宿的重要分支。

各地政府频放大招 保障职住平衡

近两年,国家对租赁市场的顶层支持,成为改善蓝领人群在一二线城市居住需求的重要契机,也成为蓝领公寓能否合规合法运营的关键。

在城镇化发展的大背景下,“十四五”规划纲要草案中建议“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。”近日,多地公布“十四五”时期住房发展规划。《上海市住房发展“十四五”规划》明确,将新增供应保障性产权住房约23万套,并明确提出20万张床位建设指标,这是全国首次提出要切实增加宿舍床位租赁居住供给;广州提出,到2025年全面完成66万套保障性住房建设筹集任务……

据了解,保障性租赁住房面向的对象与公租房不同,主要解决进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题。数量庞大的基层劳动者成为最广大受益群体。

目前,多城市针对推动企业住宿发展的相应政策已出台,主要以供应增量和市场监管类型为主,如北京、广州等城市先后通过增加供给、规范管理、加强保障,并运用前期补贴、费税减免等方式鼓励支持企业员工公寓发展。

杭州则对企业宿舍价格进行指导,明确提出要求各区蓝领公寓租金价格不高于同等地段同等居住水平市场价的70%,并将筹集建设蓝领公寓10000套。

党的十九届五中全会提出,到2035年“全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展”。 而基层劳动群体正是实现共同富裕的关键一环,努力保障该群体的安居乐业,保持一定程度的政策倾斜将是大势所趋。

真香预警

蓝领公寓的想象空间有多大?

与白领公寓相比,蓝领公寓拥有坪效可观、客群稳定、入住率高、租期长、单房造价与运营成本低等优势。目前国内的蓝领公寓市场仍在发展初期,随着蓝领公寓相关市场政策逐渐完善,经济发展与产业功能转型,服务业占比呈现逐年增长,未来将发展为巨大的赛道。其商业模式的可行性已经得到了市场验证。

首先坪效高。白领公寓做的是平方生意,蓝领公寓则是立方生意。以上海为例,白领公寓的平均月租金在3000元到6000元,而同等条件(包括区位、交通、面积等)下的蓝领公寓平均月租金则为500元/床位~1600元/床位(上下铺),且多以6人间、8人间为主,蓝领公寓这种化整为零的做法使得其空间利用率(即坪效)比白领公寓要高得多,回报率自然也要高于白领公寓。住房租赁最核心的收入是租金,即赚租金差。由于蓝领公寓不必像白领公寓要选址在出行便利的交通线附近,这样一来,因为投资减少,员工公寓的租金差更大。

其次客源稳定。蓝领公寓的收入模式中,企业客户是主力客户,而非C端客群。而企业客户要比C端客群稳定许多,即使有员工离职空出床位,企业客户依然会持续埋单。

其三是单体规模大,运营成本低。考虑到公寓运营的规模效应和边际成本,大体量的蓝领公寓项目可极大降低运营成本。以国内蓝领公寓头部品牌的乐璟生活社区首个超大型产业园租住社区——星寓乐璟东景生活社区为例,该社区项目位于苏州工业园区,总占地面积4.4535公顷,建筑面积为9万平方米,其中商业20000平方米,包括5幢宿舍楼和2幢商业配套,有集体蓝领公寓房间1440间。通过改造修复原楼体后,乐璟东景社区容纳了约5000人,满足了社区周边企业的人才安居需求。

据了解项目,乐璟通过自研的“乐享住”社区管理系统,在确保社区的整体安全提升之外,每年常驻社区的工作人员仅7人,实现了人房比1:200的超高管理效率,服务满意率常年在97%以上。

其实,企业住宿成为住房租赁的新蓝海,比商业价值更值得关注的是社会价值。

千百年前,杜甫曾发出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的疾呼。古时的寒门学子,今天的基层劳动者,他们都是需要社会关注的广大群体。如今,这样的夙愿正在被企业住宿慢慢实现。

群雄鏖战“新蓝海”

在可预见的市场红利下蓝领公寓市场已出现多个品牌,并形成产业园区企业宿舍模式和城市三产员工宿舍模式(详见下表)。

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商业空间资产战略研究咨询机构迈点研究院也关注该领域的市场发展,其独家发布的“2020年蓝领公寓品牌影响力10强榜单”如下:

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可见,排名前十的蓝领公寓品牌均采用集中式的发展模式,该模式更利于运营管理,提高品牌效应。另一方面,乐璟生活社区、安歆公寓、9号楼公寓等品牌的发展势头明显好于其他品牌,头部品牌效应明显。其中,乐璟生活社区凭借全国布局,稳健发展的良好势头已连续29个月蝉联蓝领公寓品牌影响力前三甲。

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数据来源:迈点研究院,截止日期2020年11月30日

从蓝领公寓品牌背景分析可以看出,69%的蓝领公寓品牌为创业公司背景,23%的品牌为房企背景,酒店背景占比8%。创业系背景的蓝领公寓表现最强,2020年,其品牌指数在各类背景的品牌指数中位于第一位。以运营能力见长的创业系品牌,布局较早,擅于洞察客群,已快速抢占蓝领公寓市场半壁江山。

今年,蓝领公寓市场还涌入了辉展阁公寓、诺巢故寓等新面孔,让未来的市场发展有了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎样的企业住宿产品?

想要做好庞大的基层劳动者客群的生意,突破固化的思维逻辑,深入洞察客群属性与客群结构是其不得不面对的话题。值得关注的是,经过产业升级,蓝领客群的年龄结构、行为习惯已经发生了较大变化。

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数据来源:360趋势、百度指数等,迈点研究院整理

由迈点研究院整理的数据显示,从潜在客群地域分布来看,蓝领公寓品牌潜在客群主要来源于上海、广东、北京、浙江、江苏和四川等经济发达的人口密集省市;年龄结构占比最大的为25-34岁群体,所占比例达到58%;其次为19-24岁群体以及35-49岁群体,所占比例分别为22%和19%。另外,男性占比高于女性。

参照千禧一代消费者的日常行为习惯,与早期蓝领群体相比,他们对住宿环境有了更高要求,已不满足简单的“一张床”,除了干净整洁的居住空间,更渴求便利的生活环境,轻松有趣的社交活动,以及精神满足。业内人士分析称,90后年轻蓝领的受教育水平在不断提高,同都市白领以及新中产一样,正经历着消费升级的洗礼。

中国实体经济、制造业已进入高速发展期。未来缺口大量技能型产业从业者,这类产业从业者更年轻,对新生事物接受度高,更追求住宿环境的舒适性。这类人群每年增量将达到300万人。

客群需求发生变化,企业住宿的产品也需要与时俱进,年轻化、便捷化或是主要方向。

以位于苏州的星寓乐璟生活社区为例,主要产品设计有单人间、双人间、四人间,除了人脸识别、智能门锁等安防措施外,为了提升居住体验,社区商业配套建设中有美食广场,咖啡奶茶店、生鲜超市、24H健身房等,满足‘最后一公里’的生活需要。公寓平时亦会组织丰富的社群活动,拓展员工业余生活。

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星寓乐璟生活社区生活配套(部分)

行业内多位企业住宿品牌创始人向迈点透露,目前的企业住宿产品已经进行了多次迭代,增加了多项人性化产品与服务,并逐渐向90后95后年轻人的生活方式靠近。

蓝领公寓进阶之路怎么走?

凡是过往,皆为序章。在行业不断成熟、马太效应的背景下,蓝领公寓即将进入深水区,“混战”不可避免,企业应如何立于不败之地?迈点住房租赁产业线负责人陈佩表示,2.0到3.0甚至N.0版本的进阶之路中,社区商业和线上生活平台是发展重点。

l 1.0模式:智能标准化改造,全面提高住宿水平

1.0模式的蓝领公寓主要以租金差作为收入来源。该阶段的蓝领公寓在房间设施、公区配套等硬件层面,符合人群定位,主要满足人群的生活需求。市场上几乎所有蓝领公寓品牌均已实现。

l 2.0模式:构建社区商业,提供多样消费场景

2.0模式的蓝领公寓发展为住宿+商业,除了租金差收入,额外增加社区商业收益,引入保洁、管家、停车、洗衣房、社区广告等多元收入。公寓运营从公寓房间覆盖至社区物业运营,公寓整体感更强,生活气息更浓。乐璟生活社区已经在苏州、天津等地项目实现。

 l 3.0模式:蓝领线上生活平台

3.0模式,即蓝领公寓未来主要发展趋势,在2.0模式的基础上增加线上生活服务增值收益,如购物、租赁、到家服务等。形成线下与线上联动,符合蓝领群体特点的生活服务生态圈。

参照物业上市公司彩生活的案例,其通过搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台进行输出,从而实现低成本快速扩大规模及服务面积的扩张,并获得大量高净值流量,再通过各种各样的社区生活场景实现盈利。

目前,乐璟生活社区作为国内头部蓝领公寓品牌,已经布局该业务,线上生态初见成效。

结语:

不同于白领公寓同质化、白热化的红海压力,也不似服务式公寓进入门槛高,市场客群有限,企业住宿赛道在商业模式、客群分布方面优势明显,未来或将爆发更大的市场潜力。其发展走势,品牌动向,迈点空间租赁将持续关注。

免责声明:市场有风险,选择需谨慎!此文仅供参考,不作买卖依据。



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